今年以來，東南網(wǎng)《直通屏山》陸續(xù)收到多起有關(guān)社區(qū)管理問題的留言。如，物業(yè)管理合同到期，原物業(yè)拒不撤場;公共收益以物業(yè)費形式向業(yè)主分紅，反遭業(yè)主反對;用公共維修基金做電梯維保，引起業(yè)主不滿……各種各樣的問題困擾著居民，影響了生活的獲得感和幸福感。

社區(qū)治理是國家治理的基本單元和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，關(guān)系著黨和國家大政方針的貫徹落實和人民群眾的切身利益。為此，東南網(wǎng)推出“社區(qū)管理難如何破題”系列報道，請相關(guān)部門和專家針對社區(qū)管理的痛點和難點“把脈問診”,一起來探討物業(yè)管理的出路，為打造和諧穩(wěn)定的社區(qū)出謀劃策。

東南網(wǎng)4月22日訊(本網(wǎng)記者 肖曉敏 劉惠萍 練為泉 文/圖)三明世紀城物業(yè)合同到期不依法撤場、三元區(qū)萬達華府業(yè)委會未經(jīng)投票決定公共收益的處置、永安市豪門御景二期小區(qū)業(yè)委會被質(zhì)疑違規(guī)使用公維金……今年以來，不斷有網(wǎng)友向東南網(wǎng)《直通屏山》反映小區(qū)管理中的問題和糾紛,希望相關(guān)部門和媒體能幫忙協(xié)調(diào)處理。

業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)公司本是一家人，為何屢屢吵翻了天?東南網(wǎng)記者深入多個小區(qū)進行了采訪。

物業(yè)換屆糾紛多 “舊的不去”怎么破？

近日，網(wǎng)友通過東南網(wǎng)《直通屏山 省委領(lǐng)導(dǎo)留言板》留言反映，三明三元區(qū)君御豪庭小區(qū)已選聘新物業(yè)公司，但舊物業(yè)公司（三明世紀城物業(yè)服務(wù)有限公司）拒不撤場。【留言詳情】

據(jù)了解，世紀城物業(yè)公司與君御豪庭小區(qū)開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限為2017年6月1日至2023年12月30日，目前服務(wù)合同已到期。

合同到期了，世紀城物業(yè)公司為什么不撤場？世紀城物業(yè)公司法定代表人謝先生告訴記者，“君御豪庭小區(qū)部分居民欠物業(yè)費共達300多萬元，且如果新物業(yè)公司選聘不合規(guī)，根據(jù)《福建省物業(yè)管理條例》，我們物業(yè)公司自動續(xù)簽?！?/span>

那該小區(qū)選聘的新物業(yè)公司是否合法合規(guī)？據(jù)君御豪庭小區(qū)業(yè)主委員會鄭主任介紹，在三元區(qū)城關(guān)街道辦的監(jiān)督指導(dǎo)下，該業(yè)主委員會已于2023年2月6日至2月15日召開了業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)福州寶晟物業(yè)管理有限公司（寶晟物業(yè)公司）。但是，之后有部分業(yè)主對業(yè)主委員會委托第三方機構(gòu)招標(biāo)、召開大會選聘新物業(yè)企業(yè)的程序和結(jié)果的合法合規(guī)性提出質(zhì)疑，并向法院提起訴訟?！白罱K，法院判決，我們小區(qū)選聘的新物業(yè)公司合法合規(guī)?！编嵵魅握f。記者從三元區(qū)城管局也獲悉，經(jīng)法院判決君御豪庭小區(qū)新物業(yè)企業(yè)選聘的程序和結(jié)果合法合規(guī)。

那寶晟物業(yè)公司為什么遲遲沒有進入君御豪庭小區(qū)交接物業(yè)管理工作？三元區(qū)城管局工作人員告訴記者，在君御豪庭業(yè)委會和寶晟物業(yè)公司簽訂的合同中，提到，需要該小區(qū)與世紀城物業(yè)公司處理好所有事宜（糾紛）后，寶晟物業(yè)公司才開始進入該小區(qū)提供服務(wù)。

對于網(wǎng)友在留言中提出希望三元區(qū)城管局嚴格執(zhí)法一事，三元區(qū)城管局表示，該局沒有強制執(zhí)行權(quán)，建議君御豪庭業(yè)主委員會通過法律途徑對世紀城物業(yè)公司不撤場行為提起訴訟，若勝訴后可申請法院強制執(zhí)行。

目前，三元區(qū)城管局將依據(jù)《福建省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，依法依規(guī)對三明世紀城物業(yè)服務(wù)有限公司進行行政處罰。

萬達華府小區(qū)

公共資金難處置 業(yè)委會亦須守規(guī)則

日前，業(yè)主游先生也通過《直通屏山》留言反映，“永安市豪門御景二期小區(qū)業(yè)委會2023年違規(guī)動用公維金做電梯維保?！?a class="contentFiles xy-content-file" href="http://www.filmyjoy.net/ztps/node_167626.htm?ID=48959" target="_self" style="font-size: 12px; color: rgb(0, 102, 204);">【留言詳情】

記者調(diào)查了解到，豪門御景二期小區(qū)屬于居民自治管理，沒有物業(yè)管理，小區(qū)共有20部電梯，目前，有3部電梯已完成施工。

業(yè)主游先生反映，該小區(qū)業(yè)委會沒有召開業(yè)主大會，未達到三分之二以上的業(yè)主簽字同意，就使用公共維修金啟動電梯維保項目，認為此舉不合規(guī)；另一方面，該小區(qū)電梯維保啟動項目后，也未通過招標(biāo)代理機構(gòu)、媒體向社會公開發(fā)布招標(biāo)、邀請招標(biāo)、比選的公告，涉嫌內(nèi)定中標(biāo)方，內(nèi)定中標(biāo)價格。

對此，豪門御景二期業(yè)委會鄭主任告訴記者，“我們小區(qū)的電梯使用時間已有15年，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的特種設(shè)備檢驗機構(gòu)進行安全性能技術(shù)評估。經(jīng)過三明市特檢院檢查后，每臺電梯存在的問題都不一樣，所需的維修價格也不一樣，所以我們按住宅單元陸續(xù)對電梯進行維修，目前3個住宅單位的電梯完成維修，并各單元均有5名業(yè)主簽字同意申請緊急專項維修資金程序。電梯維修前，我們也進行了詢價對比，也作了公示，公示期內(nèi)并未有人提出異議?！编嵵魅握f。

對于該小區(qū)電梯招投標(biāo)的行為，燕南街道五四社區(qū)居委會書記、主任林建婷告訴記者，“豪門御景小區(qū)發(fā)布的招投標(biāo)系小區(qū)自主行為，社區(qū)有指導(dǎo)和監(jiān)督的作用，但是招投標(biāo)的具體流程是由該小區(qū)業(yè)委會直接進行?！?/span>

至于申請緊急公共維修金是否需要三分之二以上的業(yè)主簽同意？根據(jù)《關(guān)于緊急情況下使用商品住宅專項維修資金有關(guān)事項的通知》（閩建房函〔2019〕39號）相關(guān)規(guī)定：根據(jù)特種設(shè)備主管部門限期整改要求，申請人立即將有關(guān)情況書面報告物業(yè)所在地村（居）民委員會，同時，申請人應(yīng)當(dāng)立即組織專業(yè)人員以及不少于5名業(yè)主代表進行現(xiàn)場勘驗、確認和留存相關(guān)影像資料，并根據(jù)現(xiàn)場勘驗和確認的事實，編制或者委托編制緊急維修方案和資金預(yù)算方案。

對此，永安市城管局工作人員表示，該科室有收到豪門御景二期小區(qū)申請公共維修金啟動電梯維保項目的情況，根據(jù)《福建省物業(yè)管理條例（2023年修正）》的規(guī)定，該小區(qū)申請的緊急公共維修金是不用三分之二以上的業(yè)主簽字同意的。若居民還有其他疑惑，可直接前往該局反映并核實。

同樣因業(yè)委會處置公共資金引發(fā)的投訴還有萬達華府小區(qū)。業(yè)主鄭女士通過《直通屏山》反映，“小區(qū)業(yè)委會在未經(jīng)過業(yè)主大會的同意下，就私下決定公共收益的使用權(quán)?！?/span>

萬達華府另一名業(yè)主告訴東南網(wǎng)記者，該小區(qū)業(yè)委會私自把小區(qū)的公共收益與物業(yè)費捆綁在一起，之后在小區(qū)的微信群發(fā)出《公示》，讓業(yè)主預(yù)存12個月物業(yè)費，業(yè)委會會以公共收益資金支付贈送的1個月物業(yè)費（款項無需業(yè)主支付），同時物業(yè)公司另贈送半個月物業(yè)費：即業(yè)主預(yù)存12個月物業(yè)費，可享有13.5個月物業(yè)費。業(yè)委會此舉引來不少業(yè)主的質(zhì)疑。

“贈送的1個月物業(yè)費是從公共收益中扣除的，而物業(yè)公司贈送的半個月物業(yè)費，是我們業(yè)委會替業(yè)主去爭取的。”該小區(qū)業(yè)委會主任鄭燕生說。

記者了解到，三年來，該小區(qū)公共收益共結(jié)余逾74萬元。鄭燕生告訴記者，在業(yè)委會成立之前，小區(qū)的收益都是給物業(yè)公司收走的，現(xiàn)在有了業(yè)委會之后，才會有結(jié)余的這筆錢，“業(yè)委會成立以來，也是第一次處理公共收益。”

那這筆公共收益要支出，業(yè)委會是否提前征求過全體業(yè)主的意見？記者并未得到正面回復(fù)。

那為什么公共收益要與物業(yè)費捆綁在一起？鄭燕生坦言，小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，長久下去，擔(dān)心會影響整個小區(qū)的管理質(zhì)量，才考慮將公共收益資金支付贈送物業(yè)費，從而建設(shè)更美好的小區(qū)環(huán)境。

記者了解到，因不少業(yè)主反對“公共收益與物業(yè)費捆綁”，目前，萬達華府小區(qū)業(yè)委會已于4月7日發(fā)出通知，此次所公示的發(fā)放福利方案暫停執(zhí)行，待小區(qū)業(yè)委會進行重新研究后，征求廣大業(yè)主意見和建議，再及時向廣大業(yè)主公示新方案。

中央領(lǐng)域小區(qū)為解決業(yè)主托育問題引入的托育園

標(biāo)桿小區(qū)亦存在 共享共治福利多

采訪中，記者接觸了多個矛盾重重的小區(qū)，也發(fā)現(xiàn)了一些讓業(yè)主滿意的小區(qū)，例如，三元區(qū)六路社區(qū)中央領(lǐng)域小區(qū)作為三明市三元區(qū)的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，業(yè)主可以享受家門口的幼托機構(gòu)，年底還可以領(lǐng)到分紅……

早上，該小區(qū)的范女士把自己的兒子送到小區(qū)門口的熊貓寶貝托育園。她說：“家門口的托育所，很方便我們寶媽?！边@得益于該小區(qū)業(yè)委會將一號樓架空層進行公開招標(biāo)出租，作為幼有所教的場所，從而解決中央領(lǐng)域業(yè)主托育問題，讓業(yè)主無后顧之憂。

據(jù)悉，中央領(lǐng)域小區(qū)業(yè)委會2017年成立以來，不領(lǐng)工資，不拿補貼，全心全意維護小區(qū)業(yè)主權(quán)益。同時，認真監(jiān)督物業(yè)公司的工作，獲得廣大業(yè)主的好評，已兩次獲批和諧業(yè)委會和五星小區(qū)稱號。

“公共收益由業(yè)主委員會與物業(yè)公司配合進行管理，通過廣告、停車位、公共區(qū)域租賃費等方式增加收入，其中路面停車費年收入大概20萬元，業(yè)委會會根據(jù)業(yè)主們的需求用于增加小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?！敝醒腩I(lǐng)域業(yè)委會主任姜承桂介紹，近年來，中央領(lǐng)域小區(qū)先后投入290萬元，增設(shè)設(shè)施、改造項目，目前小區(qū)建設(shè)有體育設(shè)施、活動室、游泳池、兒童游樂區(qū)等，居民的生活品質(zhì)明顯得到提高。

小區(qū)公共收益，除去日常開支，剩余的部分，按照面積分紅，讓業(yè)主共享公共收益，切實增強小區(qū)業(yè)主的幸福感?！靶^(qū)公共收益的收支情況，我們都會在宣傳欄上公示，同時，發(fā)布業(yè)主微信群，確保業(yè)主們及時收知?！苯泄鹫f。

中央領(lǐng)域小區(qū)與小區(qū)物業(yè)（廈門海聯(lián)翔物業(yè)服務(wù)有限公司）多年來保持良好的合作關(guān)系，進一步推動物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不斷提高。物業(yè)公司相關(guān)負責(zé)人介紹，小區(qū)每個月的物業(yè)費收繳率達99%。

中央領(lǐng)域小區(qū)物業(yè)管理保持良好態(tài)勢，還離不開該小區(qū)所在的六路社區(qū)的基礎(chǔ)保障。據(jù)六路社區(qū)居委會書記、主任吳閣墩介紹，六路社區(qū)堅持把組織體系建設(shè)嵌入社區(qū)治理結(jié)構(gòu)，建立健全“社區(qū)黨組織—小區(qū)黨支部—樓棟黨小組—黨員中心戶”組織體系，在中央領(lǐng)域建立了樓棟黨小組，加強黨員中心戶包抓樓棟，可以及時了解居民的問題并反饋，有效解決了一批油煙亂排放、小區(qū)電梯安全隱患等群眾急難愁盼問題，全面激活社區(qū)治理“神經(jīng)末梢”。

怎樣讓每一個小區(qū)都成為“中央領(lǐng)域”？下一步，東南網(wǎng)記者將聯(lián)合相關(guān)部門，對三明目前社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和問題進行“把脈會診”。