中央城市工作會(huì)議指出，我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主的階段。城市更新是新時(shí)期推動(dòng)城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和人民城市建設(shè)的必然選擇，是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。

從地方實(shí)踐看，目前各地實(shí)施城市更新的積極性高，在前期探索中形成了一些可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)做法，更新改造后的項(xiàng)目產(chǎn)生了顯著的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。北京市2022年11月出臺(tái)的《城市更新條例》，明確居住類(lèi)、產(chǎn)業(yè)類(lèi)、設(shè)施類(lèi)、公共空間類(lèi)、區(qū)域綜合類(lèi)五大類(lèi)城市更新項(xiàng)目及實(shí)施要求，為相關(guān)主體參與城市更新工作提供指引。通過(guò)“原拆原建”方式完成的豐臺(tái)區(qū)馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓危舊樓房改建項(xiàng)目，改建資金以居民自籌為主，產(chǎn)權(quán)單位出資、政府補(bǔ)貼為輔，實(shí)現(xiàn)了消除安全隱患、改善居住條件和居民房產(chǎn)增值的多重效果。重慶市渝中區(qū)山城巷更新項(xiàng)目由運(yùn)營(yíng)企業(yè)通過(guò)招標(biāo)方式獲得15年特許經(jīng)營(yíng)權(quán)并出資進(jìn)行微改造，在保留原住民和街區(qū)生活煙火氣的基礎(chǔ)上，采用自營(yíng)和聯(lián)營(yíng)等方式植入民宿、餐飲、文化藝術(shù)、文創(chuàng)零售等新業(yè)態(tài)，逐步成為都市打卡地，實(shí)現(xiàn)老舊街區(qū)的活力煥新。合肥市蜀山區(qū)新糧倉(cāng)文化商業(yè)合集城市更新項(xiàng)目，依托市場(chǎng)化方式，通過(guò)“商文旅融合+城市更新”，有效破解了老廠房等工業(yè)遺跡改造使用千篇一律的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)老糧倉(cāng)蝶變城市消費(fèi)新場(chǎng)景，成為拉動(dòng)消費(fèi)的新引擎。

為進(jìn)一步推動(dòng)城市更新項(xiàng)目有效實(shí)施，各地宜從兩個(gè)方面著力。

一方面，要建立健全城市更新實(shí)施細(xì)則和配套政策，使項(xiàng)目各流程環(huán)節(jié)有規(guī)可循。從規(guī)劃層面，要按照《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》制定城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，建立完善“專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃—片區(qū)策劃—項(xiàng)目實(shí)施方案”的規(guī)劃實(shí)施體系。從審批管理層面，要建立城市更新多部門(mén)聯(lián)合工作機(jī)制，突破條塊分割管理模式，高位統(tǒng)籌相關(guān)政策、資金和資源，將項(xiàng)目歸口一個(gè)部門(mén)整體考慮審核，推進(jìn)行政審批前移。從配套政策層面，要明確土地混合開(kāi)發(fā)利用和用途依法合理轉(zhuǎn)換相關(guān)政策，優(yōu)化零星用地集中改造、容積率轉(zhuǎn)移或獎(jiǎng)勵(lì)政策，完善與城市更新相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，完善適用于城市更新的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，制定修訂分類(lèi)適用的消防、配套公共設(shè)施等標(biāo)準(zhǔn)，加快推進(jìn)城市更新相關(guān)立法工作。建立城市更新項(xiàng)目規(guī)范化管理機(jī)制，降低項(xiàng)目實(shí)施的不確定性。

另一方面，要?jiǎng)?chuàng)新城市更新項(xiàng)目投融資模式，形成清晰的投資回報(bào)機(jī)制。一是要發(fā)揮好財(cái)政性資金的引導(dǎo)帶動(dòng)作用。目前城市更新尚未實(shí)現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)和內(nèi)生性自我成長(zhǎng)，在此情況下，財(cái)政性資金的支持十分重要。地方實(shí)踐中要發(fā)揮好財(cái)政性資金的疊加效應(yīng)，引導(dǎo)實(shí)施主體以資金閉環(huán)為基本前提謀劃項(xiàng)目，加強(qiáng)資金資源資產(chǎn)整合，更好發(fā)揮財(cái)政性資金引導(dǎo)帶動(dòng)作用，形成多元化投入機(jī)制。二是要開(kāi)發(fā)適配性金融產(chǎn)品，構(gòu)建多層次融資支持體系。目前，金融監(jiān)管總局正在研究出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法，地方實(shí)踐中也有江蘇省“城新貸”、安徽省“城品活力貸”等創(chuàng)新產(chǎn)品，可在此基礎(chǔ)上，創(chuàng)新銀行信貸工具，尤其是豐富多樣的長(zhǎng)期限、低利率信貸產(chǎn)品，針對(duì)城市更新項(xiàng)目側(cè)重長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)，建立以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)為融資標(biāo)的的匹配信貸支持工具。鼓勵(lì)企業(yè)按照發(fā)行公募REITs的要求來(lái)搭建底層資產(chǎn)，既能實(shí)現(xiàn)對(duì)所持資產(chǎn)出表降債的目的，又能盤(pán)活存量資產(chǎn)、拓寬社會(huì)融資渠道。

可持續(xù)的城市更新模式，需要在實(shí)踐中不斷探索，統(tǒng)籌好有效市場(chǎng)和有為政府，明確實(shí)施路徑，完善政策支持體系，有力有序推進(jìn)城市更新，助力新發(fā)展階段城市高質(zhì)量發(fā)展，不斷滿(mǎn)足人民群眾美好生活需要。

（作者系中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所研究員）