買房本是一件高興的事，但老秦夫婦卻因?yàn)樽约旱绞植痪玫男路糠钙鹆穗y。原來(lái)這剛裝修好的新房是法院強(qiáng)制執(zhí)行案涉房產(chǎn)。這種情況下，該房產(chǎn)將何去何從？平潭法院法官就該案為你分析購(gòu)買二手房時(shí)要注意的事項(xiàng)。

老秦夫婦幾年前見(jiàn)兒女均成家，為晚年生活不叨擾子女，便經(jīng)由中介介紹購(gòu)置一套二手房屋。在付清首付款后，二老著手裝修房屋，但因照顧孫子孫女需要，故裝修結(jié)束后，倆人也僅是偶爾回新房居住。但2019年年底，老秦夫婦回新家打掃房屋時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)門上粘貼了法院的查封公告。

二老急忙向法院了解情況，方知原屋主涉及執(zhí)行案件，自己的房屋被當(dāng)成原屋主的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行。老秦夫婦隨即向法院提起執(zhí)行異議，要求法院解除查封、不得拍賣其房屋。該案歷經(jīng)執(zhí)行異議、執(zhí)行異議之訴一審二審，法院終未支持老秦夫婦的訴求。那么，問(wèn)題出在哪呢？

法官說(shuō)法

老秦夫婦主張享有排除強(qiáng)制執(zhí)行案涉房產(chǎn)的權(quán)益當(dāng)且僅當(dāng)符合下列所有條件時(shí)才滿足：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。對(duì)此，二人提交了《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》、購(gòu)買裝修材料的定貨合同、安裝作業(yè)單、水電費(fèi)繳納憑證等證據(jù)證明合同效力及其在查封之前已合法占有案涉房產(chǎn)。對(duì)于是否已全部付清價(jià)款的問(wèn)題，老秦夫婦提交了購(gòu)房款收據(jù)、銀行個(gè)人貸款對(duì)賬單等材料予以佐證。

但法院審理時(shí)發(fā)現(xiàn)夫婦倆每月償還按揭貸款是通過(guò)將款項(xiàng)支付至前屋主銀行賬戶，實(shí)際按揭貸款人仍是前屋主之名，老秦夫婦的付款行為實(shí)質(zhì)是向前屋主分期支付購(gòu)房款，在按揭貸款尚未結(jié)束前，法院無(wú)法認(rèn)定其已支付全部?jī)r(jià)款。

另外，在夫婦倆購(gòu)房時(shí)，前屋主已前往公證處委托老秦辦理后續(xù)權(quán)屬登記和過(guò)戶登記手續(xù)。購(gòu)房不久后，老秦便將前屋主名下的國(guó)有土地使用權(quán)證辦出，但老秦一直未前往銀行辦理解押手續(xù)并將房屋過(guò)戶至自己名下。

綜上，由于老秦夫婦無(wú)法滿足上述（三）（四）條件，法院駁回了老秦的訴請(qǐng)。

法律課堂

1、老秦夫婦本應(yīng)如何做才能保護(hù)自己的權(quán)利？

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)。老秦夫婦應(yīng)在前屋主的銀行按揭貸款一次性清償后，及時(shí)將房屋過(guò)戶至自己名下，在法律上確認(rèn)老秦夫婦是房屋的所有人。雖然該過(guò)程將增加實(shí)現(xiàn)權(quán)利的費(fèi)用，但可切實(shí)保障自己權(quán)利，切勿因小失大。

2、若夫婦倆一次性付清全部購(gòu)房款但房屋尚未過(guò)戶，法院是否會(huì)支持他們的訴請(qǐng)？

視情況而定，若非因夫婦倆自身原因未辦理過(guò)戶登記，法院或可支持其訴請(qǐng)；反之，法院則無(wú)法支持其訴請(qǐng)。

3、購(gòu)買二手房要注意什么？

①簽訂買賣合同前，確認(rèn)二手房產(chǎn)權(quán)情況，謹(jǐn)防下列情形：房屋存在禁止買賣的情形、房屋存在抵押權(quán)、居住權(quán)、租賃等情況，房屋被司法查封、房屋出賣人沒(méi)有相應(yīng)處分權(quán)等。

②簽訂買賣合同時(shí)，要明確注明產(chǎn)權(quán)情況、價(jià)款支付方式、過(guò)戶時(shí)間節(jié)點(diǎn)、各項(xiàng)費(fèi)用承擔(dān)等內(nèi)容，并應(yīng)列明違約責(zé)任。

③簽訂房屋買賣合同后，應(yīng)及時(shí)辦理過(guò)戶登記手續(xù)。

法條鏈接

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條

金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。