如今，越來越多的人選擇用按揭貸款的方式來買房，但是在簽訂購房合同時，往往容易忽略其中這么一個條款：“若買受人在該商品房辦理完抵押登記前未按銀行規(guī)定按時償還貸款，導(dǎo)致銀行劃扣出賣人保證金或?qū)Τ鲑u人造成其他損害的，出賣人有權(quán)解除合同并要求買受人賠償損失?！?/p>

近日，南靖縣的張先生就因為忽視該條款，擅自“斷供”4個月，結(jié)果被開發(fā)商起訴要求解除購房合同。

擅自“斷供”致房地產(chǎn)公司遭代償

2014年12月22日，張先生與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，合同約定張先生向該公司購買址在南靖縣山城鎮(zhèn)某小區(qū)一套房屋，交易價款為40萬余元。

合同簽訂后，張先生交納首付款18萬余元，按揭貸款22萬元，開發(fā)商作為保證人對房屋辦理抵押登記前提供階段性擔(dān)保。同時，雙方就張先生在對辦理完房屋抵押登記前償還銀行貸款的問題上，作如下約定：在辦理按揭貸款手續(xù)后，至還清全部銀行按揭貸款前，連續(xù)三個月或者累計六個月未償還按揭貸款本息，導(dǎo)致該房地產(chǎn)公司履行擔(dān)保義務(wù)的，該房地產(chǎn)公司有權(quán)隨時解除合同，張先生需要按《商品房買賣合同》中房屋總價款的20%標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

2019年7月起，購房后的張先生數(shù)次因資金周轉(zhuǎn)困難，未能按時償還銀行貸款，根據(jù)合同有關(guān)約定，銀行在該房地產(chǎn)公司的保證金賬戶上劃扣了張先生逾期按揭貸款本息6984.77元。

購房者被訴請解約并支付違約金

今年7月13日，該房地產(chǎn)公司在多次聯(lián)系張先生未果后，一紙訴狀將張先生訴至南靖縣人民法院，請求依法判令解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，并要求張先生支付違約金80530.6元及代墊的銀行貸款本息6984.77元等。

承辦法官在了解案情后，發(fā)現(xiàn)張先生由于自身沒有穩(wěn)定工作，加上疫情期間無法外出務(wù)工，經(jīng)濟(jì)困難，這才導(dǎo)致無法及時歸還按揭貸款，并非惡意拖欠房貸?？紤]到案件的裁判結(jié)果可能讓本就拮據(jù)的張先生雪上加霜，承辦法官一邊告知張先生不及時償還銀行貸款的后果，一邊聯(lián)系原告方代理律師并告知張先生的困境。

最終，在法官的調(diào)解下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，張先生當(dāng)場向該房地產(chǎn)公司付清按揭貸款本息6984.77元，該房地產(chǎn)公司自愿放棄違約金的訴求，雙方簽訂的《商品房買賣合同》繼續(xù)履行。

法官說法

日常生活中，購房者以按揭貸款方式購買商品房的，往往會簽訂一份三方協(xié)議，約定在辦理完房屋產(chǎn)權(quán)登記之前，開發(fā)商需要對購房者的貸款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

開發(fā)商在盡到了應(yīng)盡的通知義務(wù)后，購房者仍未按期繳納貸款或提供反擔(dān)保，致使銀行扣劃開發(fā)商保證金的，在滿足合同約定的情況下，開發(fā)商享有合同解除權(quán)，且購房者還應(yīng)當(dāng)根據(jù)其履約情況承擔(dān)違約金。

我國《合同法》中規(guī)定的合同解除方式主要有約定解除和法定解除兩種。其中《合同法》第93條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。”

而在即將施行的《民法典》中第562條也作了類似規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同?！?/p>

但需要注意的是，約定解除權(quán)的成立和行使，應(yīng)以不違反法律法規(guī)為前提。