“采菊東籬下，悠然見南山”，現(xiàn)在很多都市人向往這樣的田園生活。然而，購買農(nóng)村宅基地卻沒那么簡單。聽聽平潭法院的法官跟你聊聊關(guān)于農(nóng)村宅基地的一些事吧!

前不久，平潭的老俞愁緒萬千，家中小兒已到婚娶年齡，自己打拼多年的積蓄在城市昂貴的房價(jià)前依舊捉襟見肘。為了給小兒置辦婚房，老俞四處打聽誰家出賣多余的空房。鄰鄉(xiāng)的老林聽說此事便聯(lián)系上老俞，詢問老俞是否有意向購買自己老宅屋前的一塊空地。老俞前往空地勘查并與老林協(xié)商購地價(jià)格，最終雙方達(dá)成合意，簽訂了《立賣斷房地契約》。

協(xié)議簽訂后，老俞依約支付了購地款。嗣后，老俞著手建房，卻被告知其與老林之間的協(xié)議是無效的，其無權(quán)在該土地上建房，更無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。老林聽說后也非常不解，自己是土地的合法所有人，為何不能出賣空地?

法官說法：

其實(shí)，老林并非案涉空地的“所有人”，老林僅對(duì)案涉土地享有使用權(quán)。案涉空地屬于宅基地性質(zhì)的土地，宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為解決農(nóng)民住房問題而撥給農(nóng)戶建造房屋的。宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)戶對(duì)宅基地只享有使用權(quán)。在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下，農(nóng)戶可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部向符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地。本案中，老林和老俞屬于不同的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其轉(zhuǎn)讓行為無效。另外，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。本案中，老俞在本村中已享有宅基地，故雙方之間的《立賣斷房地契約》違反了“一戶一宅”原則，應(yīng)屬無效。

法律課堂：

一、老俞是否只能購買商品房，別無他選?

并非如此?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。若老俞家中人口眾多，現(xiàn)有住房無法滿足小兒婚后生活需求的，老俞可與其小兒分戶。此時(shí)，小兒與老俞不再屬于“一戶”的范疇，老俞可讓小兒向所在村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)劃批宅基地或在本集體經(jīng)濟(jì)組織中看是否有想要轉(zhuǎn)讓宅基地的農(nóng)戶。

二、對(duì)于老林而言，空閑的宅基地只能閑置嗎?

對(duì)于老林空閑的宅基地，國家鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，老林可在該空地上建筑房屋并將房屋出租予他人。另外，老林亦可通過有償退出宅基地的方式將宅基地還予集體經(jīng)濟(jì)組織。

三、若老俞是城鎮(zhèn)戶口，是否可在農(nóng)村購買宅基地?

《中華人民共和國土地管理法》沒有明文禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買農(nóng)村宅基地，但國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、2004年國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》等文件均明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。司法實(shí)踐中，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地的合同是否無效仍存爭議。另外，2008年《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》中強(qiáng)調(diào)：“嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。” 即，無論合同是否有效，作為買受人的城鎮(zhèn)居民都無法辦理房屋所有權(quán)及集體土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)。

四、農(nóng)村土地類型有哪些?是否都不能流轉(zhuǎn)?

農(nóng)村的土地性質(zhì)一般可分為基本農(nóng)田用地、集體建設(shè)用地、宅基地用地?；巨r(nóng)田用地即集體耕地，農(nóng)戶對(duì)耕地享有土地承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)戶可將土地上的經(jīng)營權(quán)進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)、抵押等，未經(jīng)合法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。集體建設(shè)用地屬集體所有，是用來建工廠、建廠房、辦企業(yè)和學(xué)校用地等。經(jīng)營性建設(shè)用地地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

法條鏈接：

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！瓏以试S進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅?！诹龡l：……前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意?！?/p>

《中華人民共和國民法典》第三百三十條：……農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營制度。第三百三十四條：土地承包經(jīng)營權(quán)人依照法律規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。第三百三十九條：土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。